Препоруке при куповини станова у изградњи

Поштовани суграђани,

Свака куповина стана за највећи број људи представља истовремено и један од најсрећнијих, али и један од најстреснијих животних догађаја. По цени која је неретко једнака или чак премашује износе животних уштеђевина целе породице, уз често задуживање, грађани настоје да реше једно од највећих питања – стамбено питање.

Како у животу најчешће бива, нема једноставних и брзих решења за значајне и велике одлуке. Стога, први и последњи добронамеран савет за сваког купца стана, или било које непокретости, јесте опрез, и опет опрез! Не дозволите да вас било ко заведе нереалним обећањима, а цена стана испод тржишне може се испоставити као нереално обећање. Не штедите време и пажњу, добро се информишите, све што можете, а можете доста тога, проверите, тражите све важне податке, консултујте се са стручњацима из области права и промета непокретности, јер вас нико не може довољно добро заштитити, ако сами не предузмете мере ради своје заштите.

У вези куповине стана или друге непокретности у изградњи корисно је да будете упознати са следећим чињеницама:

- Сваки инвеститор, по правилу привредно друштво, своју делатност региструје код надлежних државних установа. И пословање привредног друштва може у одређеној мери бити проверено преко званичних података, доступних свима. Искористите ове могућности, посебно што је налажење ових података једноставно и брзо. Један од првих корака могла би бити провера да ли је инвеститор уопште уписан у регистар привредних субјеката, за коју је делатност регистрован, и који му је матични број. Наведене податке можете сазнати на интернет презентацији Агенције за привредне регистре Републике Србије: www.apr.gov.rs. На истом месту можете погледати годишње финансијске извештаје инвеститора и сазнати све остале податке који се уписују у регистар привредних субјеката.

- Тренутно стање рачуна инвеститора, у смислу да ли је укључен у платни промет или се налази у блокади, можете проверити на интернет презентацији Народне банке Србије, www.nbs.rs, на страници „Претраживање јединственог регистра рачуна“. За то вам је потребан матични броја инвеститора, који сте прибавили на сајту Агенције за привредне регистре.

- Затим, додатну проверу инвеститора можете обавити преко Бироа за бонитет, регистар, оверу и издавање докумената Привредне коморе Србије. Биро за бонитет налази се у Ресавској улици број 13-15, телефон 3300-900, локал 135 и 960, а за издавање података плаћа се такса, чија висина зависи од обима података које тражите, као и од рока у којем желите да вам подаци буду достављени.

- Проверу катастарске парцеле на којој се гради објекат можете извршити увидом у земљишне књиге или катастар непокретности. Том приликом важно је утврдити да ли је инвеститор уписан као носилац права коришћења или закупа на предметном земљишту, а разлог је у томе што комплетна грађевинска документација мора гласити на име лица које је уписано у земљишним књигама или катастру непокретности. Уколико је већ издато одобрење за градњу на име претходног носиоца права на земљишту, тада инвеститор може да гради на истом земљишту уколико закључи уговор о суинвестирању, на основу кога инвеститор улаже средства, а власник или корисник земљишта улаже своје право коришћења. О тачној природи односа оног лица које је уписано као носилац права коришћења на земљишту, и инвеститора, упознаћете се увидом у уговор који су о суинвестирању закључили. Оно што је нужно за сваку одобрену изградњу јесте решено имовинско правно питање на земљишту, што значи да је јасна формално правне веза између стања у катастру, или земљишној књизи, и права инвеститора.

- Након тога, неопходно је проверити да ли постоји правноснажно решење о издавању одобрења за изградњу предметног објекта, где само поднет захтев за издавање овог одобрења није, нити може бити доказ да ће само одобрење бити издато. Одобрење за изградњу издаје се на име инвеститора. Издавање одобрења за изградњу објеката бруто површине преко 800 м2 у надлежности је Града Београда, конкретно Секретаријата за урбанизам и грађевинске послове, док је издавање одобрења за изградњу објеката бруто површине мање од 800 м2 у надлежности градске општине на чијој се територији објекат налази. Секретаријат за урбанизам и грађевинске послове Града Београда налази се у улици 27. марта број 43-45, телефон централе је 3227-241, док Инфо служба, која ради од 08.30 до 16.30 часова, користи телефон 3229-000 и факс 3344-633.

- Затим је потребно проверити да ли је инвеститор закључио уговор са Дирекцијом за грађевинско земљиште и изградњу Београда, којим је регулисана накнада за коришћење градског грађевинског земљишта, као и да ли измирује своје обавезе по том основу. То је предуслов како за добијање употребне дозволе, тако и за каснију укњижбу непокретности. Истовремено, на истом месту могуће је добити и информације о претходним уговорима истог извођача, броју објеката које је до сад изградио, али и да ли је уредно испуњавао обавезе према Дирекцији за грађевинско земљиште и изградњу објеката. Из свега је могуће, макар и оријентационо, закључити да ли је инвеститор солидан градитељ. Дирекција за грађевинско земљиште и изградњу Београда налази се у улици Његошевој број 84, телефон: 244-94-94.

- До додатних информација о инвеститору, о објектима које је раније градио, о квалитету радова, поштовању рокова, и томе слично, можете доћи обиласком тих зграда, и разговором са ранијим купцима станова у изградњи.

Увидом у одобрење за изградњу објекта могу се проверити подаци о објекту чија се изградња одобрава; подаци о постојећем објекту који се руши ради изградње објекта за чију се изградњу издаје одобрење; документација на основу које је издато одобрење за изградњу; документација коју је потребно припремити пре почетка градње објекта; рок важења одобрења за градњу; као и други подаци од значаја за изградњу објекта.

Саставни део одобрења за изградњу представљају идејни пројекат и извод из урбанистичког плана, односно акт о урбанистичким условима. Идејни пројекат јесте пројекат којим се одређују намена, положај, облик, капацитет, техничко-технолошке и функционалне карактеристике објекта, организациони елементи објекта и изглед објекта. Идејни пројекат садржи, нарочито: ситуациони план; цртеже који одређују објекат у простору (основе, карактеристичне пресеке, изгледе); намену објекта; технички опис и планирану инвестициону вредност објекта.

Важно је знати и да одобрење за изградњу престаје да важи ако се не отпочне са грађењем објекта у року од две године од дана правноснажности одобрења.

Уколико у току грађења објекта инвеститор жели да одступи од документације на основу које је издато одобрење за изградњу, односно од главног пројекта, у смислу одступања од положаја, димензија, намене и облика објекта, неопходно је да прибави одобрење за изградњу по измењеној документацији, односно да изврши измену главног пројекта са потврдом надлежног органа о његовом пријему. У пракси се често дешава да инвеститори изграде већи објекат од оног за који су добили одобрење за изградњу.

Потребно је проверити да ли је инвеститор закључио уговор и измирио обавезе према Јавном предузећу за склоништа, као и према електродистрибуцији, водоводу и ПТТ- у.

Након правноснажности решења о одобрењу за изградњу потребно је прибавити потврду радова, уколико се ради о објекту за који одобрење за изградњу издаје градска општина, или потврду о пријему документације, уколико се ради о објекту за који одобрење за изградњу издаје Град Београд. Инвеститор може почети са радовима тек након добијања наведеног документа.

Неопходно је да инвеститор, током грађења објекта, обезбеди стручни надзор који обухвата контролу да ли се грађење врши у складу са одобрењем за изградњу, односно главним пројектом, затим проверу квалитета радова и примене прописа, стандарда и техничких норматива, као и низа других питања од значаја за изградњу објекта.

По завршетку, или током изградње објекта, обавља се технички преглед, како би се утврдила подобност објекта за употребу. Техничким прегледом контролише се усклађеност изведених радова са одобрењем за изградњу и техничком документацијом, као и са техничким прописима и стандардима.

Технички преглед објекта за које је одобрење за изградњу издала градска, односно општинска управа, обавља комисија коју образује та управа или правно лице коме се повери вршење тих послова, а које је уписано у одговарајући регистар.

Технички преглед обезбеђује инвеститор, и сноси све његове трошкове.

Важно је знати да се не може вршити технички преглед објекта или његовог дела, нити одобрити употреба, уколико је објекат, односно део објекта, изграђен без одобрења за изградњу и без главног пројекта.

Када се утврди да је објекат подобан за употребу издаје се употребна дозвола. Објекат се може користити тек по прибављању употребне дозволе, коју издаје орган надлежан за издавање одобрења за изградњу, дакле орган градске или општинске управе, зависно од површине објекта. Саставни део употребне дозволе је гарантни рок за објекат или поједине врсте радова. Без употребне дозволе укњижба предметног стана неће бити могућа.

Законом о планирању и изградњи прописано је да објекат који се гради, или је изграђен без одобрења за изградњу и без главног пројекта не може бити прикључен на електроенергетску, термоенергетску или телекомуникациону мрежу, као ни на водовод и канализацију.

Град Београд, односно општинска управа, обављају инспекцијски надзор над изградњом објеката за које издају одобрење за изградњу. Послове инспекцијског надзора над изградњом објеката за које одобрење за изградњу издаје Град Београд обавља Секретаријат за имовинско-правне послове и грађевинску инспекцију, који се налази у улици 27. марта број 43-45, телефон 3227-241, Инфо служба 3228-740, факс 3222-420.

Закон о планирању и изградњи садржи низ казнених одредби које се примењују у случају кршења одредби тог закона. Да би сте избегли да се, против своје воље, ближе упознате са садржином запрећених санкција, али и да би сте заштитили новац намењен за решавање стамбеног питања, никад и никако не улазите у материјално правне односе са инвеститорима који немају одобрење за изградњу објеката у којима вам продају станове, односно не купујте у изградњи станове који јасно нису предвиђени у документацији, пре свега у пројекту који нужно прати одобрење за изградњу. Нико, па ни инвеститор који пре отпочињања радова није прибавио одобрење за изградњу, или је током извођења радова одступио од пројекта, не може очекивати било какву накнадну легализацију.

Следеће што је важно знати јесте да стан у изградњи можете купити на основу уговора о купопродаји стана у изградњи, као и на основу уговора о суинвестирању, при чему се препоручује закључење првонаведеног уговора. Такође се препоручује да исплата купопродајне цене буде предвиђена у ратама, које ће бити везане за фазе изградње, тј. за степен изграђености предметног стана.

Како би касније предметни стан био уписан у катастар непокретности, или у земљишне књиге, неопходно је од градске општине или од Града Београда прибавити уверење о посебним деловима зграде, које садржи спецификацију свих станова у згради.

Под условом да је целокупна законска процедура претходно испуњена, те да нема препрека за упис права својине у катастар или земљишну књигу, као носилац права својине на предметном стану прво ће бити уписано лице на које гласи решење о одобрењу за градњу, дакле инвеститор. Након тога се у евиденцију непокретности може уписати купац стана, на основу уговора о купопродаји предметног стана, који садржи тзв. clausulu intabulandi, тј. одредбу према којој је продавац сагласан да се купац упише као власник стана, без потребе да продавац за то изда посебно одобрење.

Један од проблема са којим се можете срести као купац стана у изградњи јесте да предметни стан у првобитном пројекту, за који је издато одобрење за изградњу, није био предвиђен као стан, већ као заједничка просторија (остава, таван, вешерница, подрум и сл.) или као гаража. Укњижба овакве просторије као стана неће бити могућа уколико инвеститор претходно не изврши пренамену ове просторије, а да би се такве просторије претвориле у стан, поред сагласности осталих власника станова потребна је и потврда да је пренамена у складу са урбанистичким условима, како би могло бити издато одобрење за претварање ових просторија у стан. Према томе, потребно је имати у виду да је ризично купити просторију која у главном пројекту није била предвиђена као стан. Ко се упушта у такву куповину, мора узети у обзир да ће прибављање документације за пренамену изискивати додатне трошкове, а може се десити да се одобрење за пренамену и не добије, нарочито када су у питању гараже, јер према важећим законским прописима, објекат у градским зонама мора имати одређени број гаража или гаржних места. Главни пројекат се израђује према постојећим урбанистичким условима, па је потребно узети у обзир чињеницу да одступање од пројекта може представљати и одступање од урбанистичких услова, нарочито ако долази до измена у димензијама, што је обично случај код поткровља.

У пракси се, као начин куповине стана у изградњи, најчешће наилази на Уговор о заједничкој изградњи, односно суинвестирању, где се лице заинтересовано за куповину стана обавезује да учествује у изградњи целог објекта, са одређеним новчаним износом, а друга уговорна страна – инвеститор се обавезује да ће суинвеститору након завршетка изградње уступити у власништво одређен стан у договореној површини, са одређеним бројем соба, на тачно утврђеном спрату стамбеног објекта.

Неопходно је да уговору о заједничкој изградњи, односно суинвестирању садржи одредбу по којој се инвеститор обавезује да након изградње објекта добије о свом трошку употребну дозволу као носилац Решења о одобрењу за изградњу, која ће му обезбедити да завршени објекат упише у лист непокретности на своје име, што је услов да се суинвеститор (купац стана) укњижи као власник купљеног стана, а по спецификацији станова коју обавља општина или град.

Ризици куповине стана у изградњи на основу Уговора о заједничкој изградњи, односно суинвестирању

Уговор о заједничкој изградњи, односно суинвестирању подразумева да купац стана који се појављује као суинвеститор, одређена средства инвестира у изградњу целог објекта, тако да сам сноси ризик за стан који му по уговору мора бити пренет у својину, али одговара и трећим лицима која су закључила обичан уговор о купопродаји стана у изградњи.

Често се дешава да инвеститори крену у изградњу, да немају довољно средстава за наставак градње, па прибегавају овим уговорима да обезбеде новчана средства, при томе избегавајући искључиву одговорност на њиховој страни.

Такође, инвеститори, да би што више квадрата продали, у уговорима о суинвестирању и заједничкој изградњи уносе клаузулу о одрицању од права на коришћење заједничких просторија, да би накнадно извршили тзв. пренамену и претворили их у станове. Ови „станови“ , имају мању цену на тржишту, али се не могу тако лако укњижити. Поред тога што инвеститор мора да изврши пренамену, потребна је сагласност осталих власника станова да би се заједничке просторије претвориле у стан, а све ово мора да буде у складу са урбанистичким условима. Дакле, већи су изгледи да се ови „станови“ никад не укњиже.

Оно што, такође, умањује ризик купца – суинвеститора, али и купца стана у изградњи из купопродајног уговора, била би и уговорна одредба по којој градитељ – инвеститор, односно продавац нема право на пун износ уговорене цене стана све до добијања употребне дозволе, односно одредба по којој купац задржава најмање 10% од уговорене цене и по завршетку радова на изградњи, односно да задржани износ исплаћује тек пошто инвеститор – продавац прибави употребну дозволу.

Не треба сметнути с ума несумњиву чињеницу да је сваки купац стана у изградњи, било да улази у улогу суинвеститора, или не, заправо финансијер, односно кредитор градитеља – продавца. Стога би једино заиста поуздано средство обезбеђења новца који купац даје унапред била банкарска гаранција, коју би инвеститор – продавац, по закљученом уговору о купопродаји, или о суинвестирању, давао купцу, односно суинвеститору, и то у висини износа најмање прве две рате исплате, где би се у самом уговору предвидело да се ова банкарска гаранција може наплатити – активирати уколико градитељ – продавац не испуни било коју своју уговорну обавезу, посебно уколико касни са извођењем радова. Банкарска гаранција за добро извршење посла, наплатива на први позив, безусловно и без приговора, једино је средство обезбеђења купца које обезбеђује сигурност, бар до износа наведеног у гаранцији, јер, у случају њене активације, односно наплате, новац враћа банка, која је гаранцију издала, независно од стања на рачуну инвеститора – градитеља, односно продавца.
 
Ово средство финансијског обезбеђења има и своје недостатке – вероватно је да банке не би биле заинтересоване да гарантују за инвеститоре који немају солидан рејтинг, односно да би цена коју би инвеститор платио банци за издавање гаранције потом превалио на купца, кроз цену квадрата, или на други начин. Јасно је, дакле, да непоуздани, или бар неафирмисани градитељи не би ни успели да код банака обезбеде издавање гаранција, али и да би градитељи, који би од банака добијали гаранције у корист купаца, цену гаранције преваљивали на купце. Уколико, дакле, инвеститор од кога размишљате да купите стан не може да обезбеди гаранцију, та чињеница указује да има места сумњичавости, али и да, уколико изабрани инвеститор може банкарску гаранцију да обезбеди, повећана сигурност за инвестицију има своју цену.

Још једном вам сугеришемо да плаћање по уговору о куповини стана у изградњи, односно о суинвестирању, регулишете у уговору тако да се следећа рата исплате обавља искључиво по окончању радова из претходне, што би сте једноставно утврдили увидом на самом градилишту, као и из документације код инвеститора, где би надзорни орган својим потписом и печатом потврђивао да су радови претходне фазе и изведени. На тај начин, и сам надзорни орган био би одговоран уколико би оверио заправо неизвршене радове, чиме би се и у овом сегменту изградње утицало на професионалност и одговорност свих учесника. Ни уговорном одредбом која би овако уредила плаћање не бисте у потпуности обезбедили своје улагање, али би сте умањили ризик од евентуалног губитка претежног дела уплаћене суме.

Станови у изградњи несумњиво се могу купити по значајно повољнијим ценама од оних, исте квадратуре, који су у већ изграђеним и укњиженим зградама – сигурност и поузданост у промету имају своју цену. Нажалост, нису сви Београђани у прилици да стан купе када је већ уписан у јавне евиденције непокретности, када су и сва правна питања везана за промет непокретноси једноставинија, а сама куповина много мање неизвесна. Нису ни сви градитељи несолидни и непоуздани, што само значи да не треба да одустајете од решавања свог стамбеног питања, већ да купопродаји приступите одговорно према себи и својој породици – ангажовање стручне помоћи може се испоставити као неупоредиво мањи расход од могућег губитка уштеђевине због несналажења у прописима, време које ћете посветити свим врстама провере, од којих смо покушали да вам сугеришемо оне неопходне, заправо је инвестиција у заштиту ваших животних интереса.